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房地產市場長效機制呼之欲出 短期調控力度不放松

2018年04月09日

長期以來,中國房地產市場調控僅具備短期效應,限售、限價、限購、限貸政策均屬于短期調控政策,唯有建立長效發展機制,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,才能推進房地產健康發展。實際上,房地產長效機制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網,建立完善的市場化住房租賃制度以及正在立法中的房地產稅制度,預計今年后續將有更多制度性政策發布

我國在過去20年房地產調控中,從來沒有一次調控政策密集發布程度接近2017年。在“房住不炒”和嚴控房價的決心下,調控在短期內取得了明顯效果。但歷史上每一輪調控的經驗顯示,要保障房地產市場的長期穩定運行,必須盡快建立調控長效機制。住房和城鄉建設部部長王蒙徽日前表示,“下一步將加快住房制度改革和房地產長效機制建設,保持房地產市場的平穩健康發展”。無疑,2018年將成為房地產長效機制取得突破的關鍵一年。

短期調控力度不放松

2017年,我國各地房地產調控政策密集程度前所未有。中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月13日,年內全國各地接近110個城市與部門(縣級以上)發布房地產調控政策,而且多達250次以上。其中,北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發布政策,僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。

“‘房住不炒’不僅僅是房地產調控政策的主基調,也將是長效機制的主基調,這四個字將指導未來五年甚至更長時期內中國房地產政策的基本走向。”鏈家研究院院長楊現領分析認為,短期內調控政策不會放松,甚至趨于強化,尤其對于新熱點和次熱點城市。

“就目前來看,調控政策下的房地產市場呈現平穩健康發展走勢,這種政策基調在2018年不太可能出現明顯變化,只緊不松的格局不會發生較大調整,潛在新熱點城市的調控將趨嚴,調控的高壓仍將存在。”楊現領補充說。

鏈家研究院分析認為,2018年房地產調控政策會維持中性趨緊態勢。主要表現在:一、二線城市的行政性限制政策仍將持續,限售政策可能會推廣至三、四線城市,從而防止市場過熱;貨幣政策保持中性,寬松環境不再。

在調控力度不斷加強的同時,將分清中央和地方事權,實行差別化調控。“調控政策將避免一刀切,開啟打地鼠模式。”中原地產首席分析師張大偉表示,從城市看,房價上漲居前的城市將會繼續調控。2017年,各城市調控實行了手術刀式的分類調控,在歷史上第一次實現了市場的精準調控。2018年,房地產調控各地依然會采取不同力度。

王蒙徽表示,要堅持調控目標不動搖、力度不放松,繼續嚴格執行各項調控措施,防范化解房地產市場風險。提高中小城市、縣城和中心鎮的教育、醫療等基本公共服務水平,引導人口和住房需求合理分布。始終保持高壓嚴查態勢,嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。

完善促進“長效機制”

如何落實“房住不炒”?“那就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,逐步建立房地產調控的長效機制。”研究院綜研中心總經理崔霽認為,當前的四限政策(限售、限價、限購、限貸)均屬于短期調控,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產業健康發展才是長效機制。

長期以來,中國房地產市場調控僅具備短期效應,唯有改革才會讓房地產健康發展,建立長效發展機制是關鍵。全國房地產商會聯盟主席顧云昌表示,房地產的問題不僅僅局限于房地產領域,主要還是房地產以外的問題,所以要制定長效機制,尤其是土地制度、財稅制度、金融制度等。

值得注意的是,2017年中央經濟工作會議指出,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。2018年中央經濟工作會議則提出,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。

張大偉表示,從“研究建立”轉變為“完善促進”,表明房地產長效機制已經由理論層面進入到了實踐層面。結合2017年全年各地房地產政策的一系列舉措,從今年年初提出的差異化供地政策,到租賃住房、共有產權住房等公共住房建設的持續推進,再到黨的十九大重申“房住不炒”和“租購并舉”,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制呼之欲出。

財經評論員馬光遠同樣認為,過去兩年“去庫存”的提法已經悄然退出,政策側重點已經轉向房地產制度改革和長效政策。

實際上,房地產長效機制已在路上,包括住房登記信息、土地登記信息全國聯網,建立完善的市場化住房租賃制度,建立分類調控的土地供應機制,以及正在立法中的房地產稅制度,預計2018年后續將有更多制度性政策發布。

“租購并舉”成核心

“穩定預期,建立長效機制,重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此,才能將各項長效機制制度化,不至于落入調控的范疇,不因樓市波動而隨意調整。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉如是說。

何謂新的住房制度改革?王蒙徽解釋說,就是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃,在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場,推進國有租賃企業建設,充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。支持專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺,加快推進住房租賃立法,保護租賃利益相關方合法權益。

在住房制度改革中,目前力度最大的就是住房租賃市場的發展。萬科高級副總裁譚華杰說,租購并舉,“租”放在前面、“購”放在后面,說明未來大的趨勢就是以租賃的方式來供應住房,租賃應該是住房供應最主要的方式。

事實上,2017年租賃市場已經成為各路資本爭奪的焦點。萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商,紛紛選擇以自建團隊或合作方式進入長租公寓領域,積極布局;鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。甚至連互聯網巨頭阿里巴巴、京東等也在住房租賃市場上重點布局。

“整個行業應深深認識到中國發展租賃市場絕不是短期策略,而是長期戰略。”崔霽表示,未來從比重上看,租賃住房的地位和作用會超過保障住房。因為從發達國家和地區經驗可以看到,一個健康的房地產市場一定少不了租賃市場的完善,未來租房將成為一種趨勢。

張大偉認為,從租賃市場發展角度看,專業化、機構化住房租賃企業發展受到鼓勵和支持。預計后續將有更多的政策變化,體現在對企業端做租賃的支持。但從目前的租售比看,房企發展租賃依然基本都是口號,如何落地,能不能落地,依然是需要政策更加傾斜。

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