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2019年或超30城松綁調控 房地產長效機制呼之欲出

2019年01月02日

 

2018年的最后一個月份,在經歷了400余次調控之后,房地產市場還在“緊”與“松”之間猶疑揣測。

但在這個年度結束的最后幾天,一個位于山東省西部的小城打破了這種緊張而微妙的局面。

12月18日,山東省菏澤市住房和城鄉建設局官網發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,取消新購住房限制轉讓措施。而這一“限售令”,自2017年11月開始實行以來,到現在也才一年有余。

在經歷了市場、官方的觀望和試探之后,19日,菏澤市住建局官方正式出具解讀,確定取消了限售。

隨后,廣東省廣州市住建委官方發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》,對商服類物業進行了松綁,2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象,可售個人。

在12月21日召開的中央經濟工作會議上,對房地產提出了“因城施策、分類指導”的要求。多位專家預測,2019年或許更多城市正式調整政策。

但12月26日湖南省衡陽市撤銷“限價令”又取消的行為,也讓市場認識到,即使中央下放了微調權力,地方也要慎之又慎。

智庫中心研究總監嚴躍進分析指出:“雖然目前強調因城施策,并合理微調,但事實上各類松綁動作,無論是大還是小,都容易引起市場預期的變動。所以若是沒有足夠信心做到‘房住不炒’,部分政策的松綁會被認為是輕率的,也容易面臨問責的壓力。”

2019年或超30城松綁

時代周報記者不完全梳理,目前已經有甘肅蘭州、山西太原、山東菏澤、廣東廣州等多地官方明確發文從限購、限售等政策層面進行松綁。

2018年12月26日,由衡陽市發改委和住建局聯合發布的暫停執行“限價令”的文件流出。但翌日衡陽市政府官方發文表示撤回該通知,并定性該通知對穩房價、穩預期認識不足,衡陽將堅決貫徹“房住不炒”原則,維護房地產市場的平穩健康發展。

事實上,2018年以來已經有多個松綁消息傳出,包括各地以人才政策放松限購,以及限價政策悄然松動等。隨著菏澤“闖關成功”,以及中央定調“因城施策”,多位專家預測將會有更多城市松綁政策。

中原地產首席分析師張大偉指出,從各地政策內容來看,之前政策過于嚴厲,所以部分城市樓市出現明顯調整局部市場,存在政策微調的可能性。

中原地產研究中心統計數據顯示,限售是這一輪全國百城調控最標志性的政策,也是“房住不炒”的最典型政策,目前全國已經有90多個不同級別的城市執行了這一政策,菏澤“闖關”成功、官方取消限售后,或有更多城市跟進,而按照菏澤城市的標準,全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。

但即使在“因城施策、分類指導”的要求下,也有“夯實城市政府主體責任”的定調,下放到地方的,不僅僅是權力,還有與之相應的責任。

社科院金融研究所原金融發展室主任易憲容分析,地方政府在因城施策發展本地房地產市場的同時,也要承擔房地產市場調控的主體責任,不能脫離“房住不炒”的基本定位。

短期調控升級為長效機制

這一輪嚴厲的調控從2016年9月開始,持續了高壓態勢。到現在經過兩年多的時間,從中央到地方,出臺了近千個限制性措施。僅2018年,就有近450次政策調控。中原地產研究中心統計數據顯示,2018年全國房地產市場政策調控次數較2017年同期增75%,刷新歷史調控紀錄。

到目前,我國房地產市場形成了限購、限售、限價、限貸、限商等多維度的立體調控環境。

恒大研究院分析指出,如限價、限售、限簽政策,在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用,隨著市場平穩,這些政策勢必清理退出;在限購方面,隨著市場穩定,有些城市也會將限購范圍縮小,從全市劃定到市內核心區。

而房地產市場定調“因城施策”也給各地因地制宜、適度松綁提供了中央依據。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為,當前我國不同城市之間房地產差異比較大,比如某些城市庫存量很大,那就需要適當減少供應,而部分城市房價上漲壓力很大,那就需要相應地增加土地供應,“因城施策”也是為了讓當地更好地把握當前各地房地產市場的特殊性,讓當地根據實際市場情況相應地調整相關政策。

與此同時,適度松綁如何合理平穩過渡,而不是變動太快,引起市場激烈反彈,也值得思考。

中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為:“2019年即使多地出現政策微調,也不能離開穩的基調。”

恒大研究院分析指出,從2017年起,中央高度重視建立長效機制,2018年以來,兩會政府工作報告、中央經濟工作會議、全國住房城鄉工作會議等,都把建立長效機制放到了房地產工作的關鍵位置。2019年全國住房和城鄉建設工作也提出,要著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制,并繼續保持調控政策的連續性穩定性。

“長效機制并不代表短期調控政策轉向,而是制度化一些有效的短期調控政策,使其平穩運行、長期有效。比如,在一線城市增加共有產權房和租賃住房供應、創新土地出讓模式逐步替代‘價高者得’的傳統招拍掛模式、堅持差別化的信貸政策等。”恒大研究院表示。

菏澤只是一個恰逢時機的起點,而背后昭示的,或許是短期調控已經結束,各地將進行適度微調,以使我國房地產市場進入長效機制作用、平穩發展的新常態。(時代周報記者 謝中秀 發自北京

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