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2019樓市供給側“二分法”改革的起步年

2019年01月02日

穩住存量(商品房市場)、激活增量(非商品住房),這是2019年地產制度“二分法”改革起步階段。

2019年,我們既需要接受經濟下滑和通縮,等待經濟重回復蘇象限,但更需要強大的內心,銳意改革,駛出“歷史的車軸”。改革的要義,就是要給予弱勢地位的群體,擺脫階層落差并向“美好生活”轉化的機會和確定性的階梯。歲末年初,“貨幣寬松+樓市松綁”的調控組合再次祭出,歷史還是那樣驚人的相似嗎?如若此,資產市場將再次膨脹,這對改革要義遵從實乃嚴重削弱。

經濟只反彈一年,就再次進入下行通道,很多人認為是外需惹的禍。這個話放在10年前的2008年是正確的,現在外貿對GDP的左右幅度在1%以內。決定中國經濟大局的,依然是地產開發投資主導的資本形成。目前,中國投資(資本形成)對GDP的貢獻是全球平均水平的兩倍,說明我國一直是投資主導型的經濟體。這其中,地產“抵押物+融資”發揮著資本形成加速器的效用。

2018年下半年以來,為何貨幣和財政“雙積極”,通縮趨勢和預期卻日漸強化?根源就在于樓市調控和打擊“非標”,“抵押物+融資”的資本形成加速器功能阻滯。融資關閘疊加商品房銷售放緩,地產激活融資的功能弱化,企業部門(上下游)、居民部門(按揭購房)、政府部門(財政和基建)間的信用循環梗阻。同時,低風險偏好的銀行無法對接民企、小微,通縮預期自然惡化。

于是,松地產再次進入政策工具箱。但這次或許真的不一樣,近三次政治局會議一再強調的“6個穩定”中,“穩就業”放在首位。基于民企供給80%的就業崗位,減稅加疏通融資渠道是首選。當然,“巨無霸”體量的地產是經濟不能承受之重,政策自然不敢怠慢,但基調也是“穩”,穩價格、穩體量、穩預期。再次刺激創造“新周期”不行,經濟變中有憂,過快下跌更不可行。

穩住的同時,實施結構性調整,前端土地市場和后端商品房市場同時“去投資屬性”,擠壓利潤并輸血給實體經濟。首先,地產創造稅收、土地出讓金,依然是地方財政收入的主要來源,特別是2019年減稅降費、擴大基建的背景下,地產輸血實體的傳統功能還要發揮;其次,投資驅動的增長依賴非一日能改,開發投資帶動基建和上下游制造業投資,這個鏈條還得循環起來。

接下來,或許是最重要的,土地出讓限地價、競配建(保障房、租賃房、公共服務設施等)“常態化”,商品房交易“限房價”也常態化。雙重擠壓下,地產利潤率向社會平均水平回歸,地產紅利讓利給居民部門,特別是無房戶、新市民、轉移人口,讓他們以相對低的成本實現“扎根”城市的夢想,這是整個社會利益平衡的可靠路徑,也是綜合國力告別內卷化而螺旋上升的突破口。

激活農地市場化溢價,這是2019年供給側改革的重點,也是廣大農民階梯晉級之路。近日,上位法啟動修訂,集體建設用地不經征收可直接入市。這意味著2017年確立的13城集體土地建租賃房試點,擴大到全國。北京嘗“頭啖湯”,三宗集體土地建共有產權住房,含裝修售價僅2.9萬元,為同區域商品房的1/3。同時,土地承包法修正案提請人大審議,核心是激活土地融資功能。

穩住存量(商品房市場)、激活增量(非商品住房),這是2019年地產制度“二分法”改革起步階段。政策托底,但決不會沖擊虛高的資產溢價、絕不會造設下跌預期,商品房市場量價“高位平衡”。當然,也不會迎來“新周期”,因為杠桿受限、融資受阻,樓市量價在歷史高基數上再上臺階很難。雙重擠壓已顯文火慢燉的長期政策安排,結果就是群體性的投資性交易索然無味,溢價預期趕不上交易成本和周期。于是,虛高的資產泡沫日漸損耗,“房住不炒”漸進落地。另一邊,集體土地建設并運營租賃房,收益率可達5%左右,且用地和融資政策都扶持。商品房市場頂部已現、競爭慘烈,且限價、融資高成本繼續煎熬,政策開始引導房企轉型。(作者李宇嘉 系資深地產研究人士)

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